業主自用物業 "喜憂參半 不僅是房地產投資初學者，而且高級投資者也很欣賞不產生額外費用的 "業主更換房產"。

業主換房的潛規則是不允許看房，所以在交房前幾乎沒有機會看到室內情況，但賣家會提供租賃合同和租金卷等文件，買家可以從這些文件中想像出租戶和室內情況，考慮購買該房產。買方也可以利用這些文件來想像租戶和房產的內部情況。

然而，對這些文件的真實性沒有任何保證。雖然根據無法檢查內部的文件，以及對信息是否準確有疑問的文件做出購買決定是令人擔憂的，但在收購受歡迎的自住物業時不應該有任何猶豫。

唯一的辦法是做好 "只有在租戶離開後才能確認真相 "的準備，以獲得合同。從某種意義上說，購買業主變更的房產可能就像玩 "房產遊戲"，事後你會發現自己是幸運還是不幸。

當日交易員的房間在交易狂潮中被 "搗毀"。 A先生是一家中小型公司的經理，他以2300萬日元的價格購買了一套位於東京市中心黃金地段的業主換房式公寓。從車站步行5分鐘即可到達，房齡9年，租金為每月12萬日元，收益率超過6%，無可挑剔。

根據租賃協議，承租人是互聯網商業領域的獨資企業；如果他能負擔12萬日元的租金，他一定有相當高的收入。

然而，租金拖欠是在購置房產一年後開始的。當我們打電話要求付款時，我們被告知，該租戶主要以日間交易為生，由於最近的科羅納災難和烏克蘭局勢，他未能達成交易，現在處於入不敷出的狀態。他們等了又等，相信下個月會得到全額付款，但承諾從未兌現。

這就是我們第一次去看房的時候。入口處的郵筒裡裝滿了催款信，當我站在房間門口時，我聞到了一股略帶奇怪的氣味。

我想，"不會吧？" 當我打開前門時，我發現房間裡有一堆垃圾。為了確定，我打電話給警察檢查房間，但沒有人在那裡，而且房客似乎在要求電話後不久就在夜裡逃走了。

在惡劣的條件下，這處無可挑剔的干淨的盈利房產已成為蟑螂和其他害蟲的巢穴，由於熱衷於日間交易，所有的飯菜都是送來的，剩菜都留在房間裡。

所有單位的租戶，可怕的 "同時發送租賃合同終止通知" B先生在東京市中心的一家中型公司工作，他在東京郊區以5000萬日元購買了一棟二手公寓。所有單位（6個）都已全部入住，年租金收入為432萬日元（每月6萬日元×6個單位×12個月），收益率超過8%，是一個很好的房產。

由於我們無法檢查該房產，賣家（專門從事租賃管理的房地產經紀人）向我們提供了文件。從外觀和內部的裝修歷史來看，該物業似乎不需要太多改造就可以管理。

租金名冊顯示，六個租戶中沒有一個有拖欠租金的歷史，該房產似乎處於良好的租賃管理狀態。然而，也有一些隱患。

在房產交割三年後，一位房產投資者同伴爆料說，現在是房東自己管理房產的時候了，我們開始考慮審查租賃管理公司。自從購買該房產後，我們將管理權委託給賣方的房地產經紀人，但當我們再次調查管理費時，我們意識到我們要支付月租金的10%（每年432,000日元），這與市場價格相比相對較高。

由於很少有關於設備問題的報告，我們毅然決然地申請終止合同。租賃管理公司哭了，但最後他們同意終止合同。

他們還把管理文件交給我，上面顯示沒有致命的維修，我想我可以繼續平靜地管理租賃。

然而，不久之後，所有單位的租戶都在第一時間送來了他們的租賃合同終止通知。對其租約的審查表明，所有租戶都從事與裝修有關的職業，如 "室內裝飾"、"電氣工程 "和 "房屋清潔"，實際上是租賃管理公司的分包商。

房客離開後，房間處於失修狀態，一些燃氣和電力被切斷。在這種情況下沒有進行投訴，是由於賣方即房地產經紀人的壓力。